Từ Văn Thạch

Trong một bài diễn văn, thống-đốc-tài-tử-lực-sĩ-đẹp-nhất-thế-giới Arnold Schwarzenegger mô tả tiểu bang California là “giấc mộng vàng bên bờ biển” (golden dream by the sea).

Tiểu bang California có thời tiết đẹp nhất, nhiều thắng cảnh thiên nhiên hùng vĩ nhất, nhiều tài nguyên và giàu có nhất. Chỉ riêng về kinh tế, tiểu bang California có nền kinh tế lớn vào hàng thứ 8 trên thế giới.

Tiểu bang này đã hấp dẫn người khắp thiên hạ từ thời đổ xô đi tìm vàng mấy thế kỷ trước đến nay. Tới đây, lý do chính là tìm một đời sống ấm no hạnh phúc, an hưởng đời sống thanh bình và làm giàu. California là thiên đường bên bãi biển, là giấc mộng vàng hiện thực của những kẻ đến đúng lúc, bắt đúng thời cơ.

Nhưng, hàng ngàn người, nếu không muốn nói hàng chục ngàn, đã mua nhà ở California từ hai năm trở lại đây, mua vào giai đoạn cuối trào của chu kỳ tăng trưởng địa ốc, nay đang đối diện với nguy cơ mất nhà. Họ đã gặp khó khăn tài chính để trả món nợ hàng tháng. Ỳ ra lâu quá một hạn định, luật lệ cho phép nhà tài trợ lập thủ tục siết nợ (foreclosed) bằng cách siết căn nhà nếu không tìm được một giải pháp mà cả chủ nợ và con nợ đồng thuận.

Mất mái nhà che trên đầu, mọi đồng tiền dành dụm tiết kiệm bao nhiêu lâu nay dồn vào căn nhà, nay tan thành mây khói, thì giấc mộng vàng trở thành ác mộng.

Tin tức gần đây cho thấy tiểu bang California, tính theo tỉ lệ nhà bị siết nợ, đứng hàng thứ nhì trên cả nước. Nhưng nếu tính tổng số đơn vị nhà bị siết nợ lại nhảy lên hàng đầu.

Cho tới nay, các kinh tế gia vẫn không đồng ý với nhau về quá nhiều nhà bị siết nợ như vậy báo hiệu cho thấy nền kinh tế của tiểu bang này chuẩn bị tuột dốc hoặc đó chỉ là sự gẫy đổ giới hạn của những người đã vay tiền mua nhà qua các chương trình tài trợ nhiều nguy hiểm (subprime lending).

Christopher Thornberg, một kinh tế gia của công ty Beacon Economics ở Los Angeles cho rằng nền kinh tế của California sẽ trở nên u tối hơn khi có nhiều gia đình phải giảm bớt nhiều mặt chi tiêu để có đủ tiền trả tiền vay nợ mua nhà hàng tháng leo lên cao hơn.

“Chúng ta có rất nhiều người vay tiền mua nhà qua các chương trình tài trợ rất xấu mà nó đang báo hiệu cho một thời kỳ đi xuống.” Thornberg nói.

Các phân tích gia kinh tế đều cho rằng nền kinh tế của tiểu bang California đã nguội bớt vì thị trường địa ốc ở đây chậm hẳn lại so với mấy năm trước. Giá nhà vốn dĩ thuộc hàng cao nhất nước, nay hoặc khựng lại hoặc sụt giá tùy khu vực.

Cuối Tháng Bảy, công ty dữ liệu địa ốc Dataquick cho hay chỉ tiêng quí thứ hai của năm nay, có thêm 17,408 nhà ở California bị nhà tài trợ siết nợ (foreclosed). Con số này, tuy chỉ là một phần nhỏ nằm trong số 8.4 triệu đơn vị gia cư trong tiểu bang, nhưng nó đã gia tăng tới 800% so với một năm trước đó. Một trong những lý do chính là hậu quả của những món nợ vay qua các chương trình “subprime” (cho người có điểm số tín dụng thấp vay nợ) mà chủ nhà đuối sức khi lãi suất thay đổi.

Countrywide Financial Corp., công ty tài trợ địa ốc lớn nhất nước Mỹ (chiếm thị phần quan trọng ở California), cũng trong tuần lễ cuối Tháng Bảy, cắt bớt dự báo lợi nhuận của năm 2007. Ðiều này cho người ta nghi rằng các vụ nhà bị siết nợ không những xảy đến cho những người vay nợ qua chương trình “subprime” mà còn lan sang các chương trình khác, kể cả các chương trình tài trợ truyền thống (prime mortgage).

Chẳng vậy mà một công ty chuyên về bán nhà cho những chủ nhà gặp khó khăn tài chính đã chẳng hồ hởi khoe rằng: “Dịch vụ của chúng tôi ngày càng phát đạt”. Ðây là lời của Patrick McGilvray, chủ tịch công ty TheHomeBuyingCenter.com , một công ty có trụ sở ở Sacramento, thủ phủ California, chuyên về môi giới bán nhà trực tiếp cho các người chủ nhà đối diện với nguy cơ bị siết nợ với các người có nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư.

Một số chuyên viên kinh tế khác thì lại cho rằng sự tồi tệ đang diễn ra cho các người vay nợ mua nhà ở California thật ra chỉ giới hạn ở những người từng mua nhà có trị giá quá cao so với khả năng trả nợ. Ðể với tới cao hơn, người ta đã phải vay qua các chương trình nhiều nguy hiểm, thường có lãi suất ban đầu rất thấp (tease rate) rồi một thời gian sau vọt lên cao hơn.

Thấy lợi lớn, nhiều nhà tài trợ chỉ chuyên trị loại cho vay nợ này. Họ kéo theo các nhà đầu tư tài chính cũng hám lợi như họ. Bây giờ, tất cả đều mắc kẹt.

Người ta biện luận rằng nhìn vào tình hình kinh tế chung, không thấy giới tiêu thụ ở California giảm bớt xài tiền, điều này cho thấy không có suy thoái kinh tế.

Howard Roth, kinh tế gia trưởng phục vụ tại Sở Tài Chính của chính phủ tiểu bang, nói rằng nền kinh tế California (tiểu bang đông dân nhất trong số 50 tiểu bang của cả nước) rất bền vững trong căn bản. Sự rối rắm của kỹ nghệ địa ốc và tài trợ địa ốc ở đây hiện nay không có gì đáng lo lắng nếu so sánh với cuộc khủng hoảng từng xảy ra hồi đầu thập niên 1990.

Theo ông Roth, tỉ lệ thất nghiệp ở California trong Tháng Sáu 2007 là 5.2% trong khi những thời gian từ 1992 đến 1993 tỉ lệ thất nghiệp trong tiểu bang lên gần tới 10%. Hàng đoàn người chồng chất đồ đạc lên xe bỏ chạy khỏi nơi đây, nhà bị siết nợ tăng chóng mặt. Có những lúc, số ngôi nhà bị siết nợ lên hơn 80,000 đơn vị. Có những ngày, chỉ riêng một ngày đã có hơn 800 căn nhà bị siết nợ.

“Hồi đầu thập niên 1990, chúng ta có rất nhiều người thất nghiệp vì một số kỹ nghệ lớn đóng cửa. (Thí dụ kỹ nghệ sản xuất máy bay). Họ đi luôn không trở lại. Bây giờ, chúng ta cũng đang phải trả giá cho một chu kỳ địa ốc cuối mùa. Tuy nhiên, nó sẽ phục hồi.” Roth cả quyết như vậy. “Bằng chứng là chúng ta không mất nhiều việc làm. Có thể có một số người mất việc. Nhưng nên nhớ rằng hồi đầu thập niên 1990, chúng ta đã mất đến 500,000 việc làm.”

Vậy có nên sợ hãi cuống cuồng lên không?

Mỗi chu kỳ địa ốc kéo dài từ 10 đến 15 năm. Nó giảm xuống một ít rồi lại ngoi lên. Giá nhà có thể phục hồi từ từ thời gian đầu rồi sau đó, khi có điều kiện thích hợp, giá nhà sẽ lại lên ào ào. Người ta lại đạp lên nhau để mua. Những chuyện như vậy, người viết bài này ít nhất đã có mặt ở cả hai chu kỳ suy thoái và tăng trưởng của kỹ nghệ địa ốc California.

Sự chán nản, sự thất vọng, sự âu lo kéo dài đã chuyển sang thành sự hăm hở, sự háo hức, sự tranh giành. Nhiều yếu tố kinh tế, xã hội thay đổi đã chuyển biến kỹ nghệ địa ốc từ tuột dốc trì trệ sang phát triển chóng mặt.

Lúc này giá nhà đang khựng lại, lãi suất cũng còn thấp, nếu đã sẵn sàng tiền bạc để mua, hãy can đảm bước tới. Ðợi tới khi giá nhà tăng vọt, chạy đuổi theo thì đã là kẻ chậm chân.

Vay nợ khó hơn, nhà bán ít đi Thursday, August 09, 2007

Hồ Ðiệp Số đơn vị gia cư bán được ở Hoa Kỳ ít hơn dự đoán trước đây vì người ta vay tiền mua nhà khó hơn trước. Rất nhiều người có nhu cầu mua nhà đành phải đứng bên lề đường. Ðây là những gì được Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ (NAR) nêu ra trong bản tường trình phổ biến ngày Thứ Tư 8 Tháng Tám, 2007. NAR đưa ra con số dự đoán mới nói rằng số đơn vị nhà do chủ bán lại (existing home sales) cho năm 2007 là 6.04 triệu đơn vị, giảm 6.8% so với năm ngoái. Hồi Tháng Bảy vừa qua, NAR đưa ra dự báo khả quan hơn một chút, với số bán cho năm nay phỏng định 6.11 triệu đơn vị. Như vậy là NAR giảm bớt sự tiên đoán dựa trên nhiều yếu tố trong đó có yếu tố ép tới từ thị trường tài trợ. Nếu đúng như sự tiên đoán của NAR, thị trường địa ốc Hoa Kỳ năm nay có số bán thấp nhất kể từ năm 2002 đến nay. Năm 2002 kỹ nghệ địa ốc Hoa Kỳ bán được 5.63 triệu đơn vị và sau đó cứ năm sau bán nhiều hơn năm trước thành những kỷ lục mới cho đến năm 2006 với 6.48 triệu đơn vị. Năm 2008, NAR dự đoán số đơn vị nhà bán được dự trù sẽ lên đến 6.38 triệu đơn vị, một con số sẽ trở nên xa thực tế nếu các nhà tài trợ tiếp tục siết chặt thủ tục cho vay và số chủ nhà bị siết nợ vẫn còn gia tăng. Nhiều tổ chức khảo cứu thị trường cho rằng những tháng cuối năm nay cho đến năm tới, sẽ có hơn một triệu chủ nhà vay tiền qua các chương trình tài trợ dành cho người có điểm số tín dụng thấp (subprime loans) gặp khó khăn trả nợ vì lãi suất vọt lên cao. Nhiều người trong số này (vay tiền mua nhà chỉ trong vòng 2 năm trở lại) đã cố gồng lên, vay tiền mua nhà bên trên khả năng trả nợ của mình vì thủ tục cho vay dễ dãi. Họ không khai thật lợi tức. Họ đinh ninh trị giá nhà còn tiếp tục lên cao hơn, nhưng không ngờ họ mua nhà vào cuối chu kỳ lên giá của địa ốc. Nay giá nhà khựng lại ở nhiều nơi, một số nơi lại còn mất giá. Chủ nhà vay qua chương trình subprime rất khó tái tài trợ lại món nợ sang những chương trình tài trợ lãi suất cố định truyền thống (prime mortgage) nếu món nợ đang ôm ít hơn trị giá nhà hiện tại. Vì các nhà tài trợ không còn cho vay dễ dãi, vay tiền mua nhà trở nên khó khăn hơn. Nhiều nhà tài trợ loan báo không còn cho vay qua các chương trình không tiền trả trước (no downpayment) hoặc các chương trình thủ tục giấy tờ giản lược (low docs and no docs). Hay ít nhất, họ cũng rất khắt khe khi cứu xét các đơn xin vay tiền qua các chương trình này. Nếu như vậy, sẽ không còn thấy tình trạng mà người ta gọi là “liar loans”, tức là nhà tài trợ chấp nhận cho người đứng đơn xin vay tiền mua nhà khai số tiền kiếm được (stated income) sao cho phù hợp để vay được món nợ mà không kiểm chứng xem người ta khai thật hay nói dối. Tính tới hết Tháng Năm 2007, hơn 16% các món nợ vay qua chương trình tài trợ “subprime” đã trả trễ hạn 60 ngày hoặc lâu hơn, nhiều tăng gấp đôi so với năm ngoái, theo sự khảo cứu của công ty khảo cứu thị trường First American LoanPerformance. Thông thường, khi con nợ đã vượt quá ba tháng không trả nợ và cũng không tiếp xúc với nhà tài trợ để tìm một biện pháp thích ứng hầu tránh bị siết nợ, nhà tài trợ gửi cho con nợ tờ giấy loan báo trả trễ hạn (Notice of Default) chuẩn bị thủ tục siết nợ nếu không còn con đường nào khác. Vì số đơn vị gia cư bị siết nợ ngày một tăng, các nhà tài trợ cũng bị áp lực từ giới đầu tư tài chính để phải siết chặt thủ tục cho vay. Hệ quả là số ngôi nhà bán được trên thị trường ngày một ít đi. Theo phỏng định của NAR, giá nhà trung bình trên cả nước dự trù giảm 1.2% cho năm nay (tức khoảng $219,300) trước khi có thể leo lên vào năm tới với giá trung bình khoảng $223,600. Một lần nữa, đây cũng chỉ là sự phỏng định vì thị trường địa ốc cũng như tài trợ địa ốc bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố ngoại tại mà lên hay xuống. Theo ông Lawrence Yun, kinh tế gia của NAR, sự khó khăn vay tiền mua nhà những tháng gần đây làm cho thị trường địa ốc chậm hẳn lại chỉ có tính cách giai đoạn. Bởi vì, theo ông, nhìn vào căn bản lâu dài thì thị trường có những dấu hiệu căn bản thuận lợi. Một trong những yếu tố đó, theo ông, là sự gia tăng dân số. Khi dân số gia tăng thì bắt buộc nhu cầu nhà cửa phải lên theo.